Cómo funciona la rentabilidad por alquiler en Dubái (y cómo calcularla)
La fórmula que todos citan, simplificada
Rentabilidad bruta por alquiler = alquiler anual ÷ precio de compra × 100.
Compras una propiedad por AED 1,000,000, la alquilas por AED 70,000/año, y tu rentabilidad bruta es del 7%. Sencillo — y también, por sí solo, no toda la imagen.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
La rentabilidad bruta ignora todos los costes reales de poseer y alquilar la propiedad:
- Cargos de servicio anuales
- Comisiones de gestión de la propiedad, si usas un agente para tratar con los inquilinos
- Mantenimiento y vacancia periódica entre inquilinos
- Intereses de la hipoteca, si está financiada
La rentabilidad neta resta estos costes antes de dividir por el precio, y casi siempre es notablemente inferior a la cifra bruta que se cita en un anuncio. Cuando veas una cifra de rentabilidad destacada en material de marketing, asume que es bruta a menos que se indique lo contrario, y descuéntala mentalmente.
Por qué la rentabilidad varía tanto según la zona y el tipo de propiedad
La rentabilidad es una proporción entre el alquiler y el precio — así que cambia cada vez que uno de los dos lados se mueve de forma independiente. Una zona con fuerte apreciación de capital pero con un alquiler que no ha seguido el ritmo mostrará una rentabilidad decreciente, incluso siendo una inversión genuinamente sólida en términos de retorno total. Por el contrario, una zona con precios estables pero alquileres firmes puede mostrar una rentabilidad atractiva a pesar de una apreciación poco emocionante. Ninguna de las dos cifras por sí sola cuenta toda la historia de la inversión — la rentabilidad y la apreciación deben sopesarse juntas, que es exactamente lo que el motor de recomendaciones de Keyva intenta hacer, en lugar de optimizar por una de las dos de forma aislada.
Una nota práctica sobre los propios datos de este sitio
Las cifras de rentabilidad en Keyva se calculan a partir de contratos de alquiler Ejari registrados — más de 585,000 — cruzados con los precios de venta registrados en la misma zona. Cuando los dos no pueden vincularse para una zona (el Departamento de Tierras de Dubái, DLD por sus siglas en inglés, registra alquileres y ventas bajo distintos nombres de zona en algunos distritos, y algunas zonas tienen muy pocos contratos como para ser honestos al respecto), la página lo indica así en lugar de mostrar una cifra fabricada o estimada. Si ves ese mensaje en una zona que estás investigando, trátalo como un vacío honesto en el cruce de datos, no como una señal de alarma sobre la zona en sí.
La conclusión
Pregunta siempre (o calcula) si una rentabilidad citada es bruta o neta, y trata cualquier cifra de rentabilidad aislada como un dato más, junto con la tendencia de apreciación y tus propias suposiciones sobre costes de mantenimiento — no como un veredicto por sí solo sobre si una propiedad es una buena inversión.