Как работает доходность от аренды в Дубае (и как её рассчитать)
Формула, которую все цитируют, в упрощённом виде
Валовая доходность от аренды = годовая арендная плата ÷ цена покупки × 100.
Покупаете недвижимость за AED 1,000,000, сдаёте её за AED 70,000/год — валовая доходность составит 7%. Просто — но сама по себе эта цифра не даёт полной картины.
Валовая доходность против чистой доходности
Валовая доходность игнорирует все расходы, связанные с реальным владением и сдачей недвижимости в аренду:
- Ежегодные сервисные сборы (service charges)
- Комиссии управляющей компании, если для работы с арендаторами вы привлекаете агента
- Обслуживание и периодические простои между арендаторами
- Проценты по ипотеке, если объект приобретён с финансированием
Чистая доходность вычитает эти расходы перед делением на цену, и она почти всегда заметно ниже валовой цифры, указанной в объявлении. Когда вы видите заголовочное число доходности в маркетинговых материалах, считайте его валовым, если не указано иное, и мысленно делайте скидку на расходы.
Почему доходность так сильно различается по районам и типам недвижимости
Доходность — это соотношение арендной платы к цене, поэтому она меняется, как только меняется любая из этих величин независимо от другой. Район с сильным ростом капитальной стоимости, но арендной платой, не успевающей за этим ростом, будет показывать снижающуюся доходность, даже будучи по-настоящему сильной инвестицией по совокупной доходности. И наоборот, район со стабильными ценами, но твёрдой арендной платой может показывать привлекательную доходность при не самом впечатляющем росте стоимости. Ни одна из этих цифр по отдельности не рассказывает полную инвестиционную историю — доходность и рост стоимости нужно оценивать вместе, и именно это пытается делать модуль рекомендаций Keyva, а не оптимизировать по одному из показателей в изоляции.
Практическое замечание о собственных данных этого сайта
Показатели доходности на Keyva рассчитываются на основе зарегистрированных договоров аренды Ejari — более 585,000 таких договоров — сопоставленных с зафиксированными ценами продаж в том же районе. Там, где эти два набора данных нельзя сопоставить для конкретного района (Земельный департамент Дубая, Dubai Land Department (DLD), в некоторых районах фиксирует аренду и продажи под разными названиями районов, а в некоторых районах слишком мало договоров, чтобы давать честную цифру), страница сообщает об этом напрямую, а не показывает вымышленное или оценочное число. Если вы видите такое сообщение по интересующему вас району, воспринимайте это как честный пробел в сопоставлении данных, а не как тревожный сигнал о самом районе.
Вывод
Всегда уточняйте (или рассчитывайте), указана ли доходность как валовая или чистая, и относитесь к любой отдельно взятой цифре доходности как к одному из входных параметров наряду с тенденцией роста стоимости и вашими собственными предположениями о расходах на владение — а не как к самостоятельному вердикту о том, хорошая ли это инвестиция.
Данные предоставлены на основе информации Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD) и предназначены для исследовательских целей; перед принятием инвестиционных решений рекомендуется провести собственную проверку.