أساسيات الرهن العقاري في دبي للمشترين الأجانب: الدفعة الأولى والفوائد والأهلية
الجهة الرقابية تحدد السقف، لا البنك
يصدر مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE) قواعد قصوى (سقوف) لتمويل الرهن العقاري — يمكن للبنك أن يكون أكثر تشددًا من هذه الحدود، لكن لا يمكنه أن يكون أكثر تساهلاً منها. إليك ما يحدد فعليًا المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.
الحد الأدنى للدفعة الأولى
| المشتري | عقار ≤ 5 مليون درهم | عقار > 5 مليون درهم |
|---|---|---|
| مواطن إماراتي | 15% | 25% |
| مقيم أجنبي / وافد | 20% | 30% |
العقارات على الخارطة مختلفة: بغض النظر عن الجنسية، يحدد المصرف المركزي نسبة القرض إلى القيمة للعقارات على الخارطة بحد أقصى 50% — أي أنك تحتاج إلى دفعة أولى لا تقل عن 50% (مع أن جزءًا كبيرًا منها يمكن دفعه للمطوّر على دفعات قبل الإنجاز، وليس بالضرورة كمبلغ مقطوع واحد).
كم يمكنك اقتراضه
هناك سقفان ينطبقان، ويُعتمد الأدنى منهما:
- مضاعف الدخل: لا يمكن أن يتجاوز القرض 7 أضعاف دخلك السنوي (للوافد) أو 8 أضعاف (للمواطن الإماراتي).
- نسبة عبء الدين (DBR): لا يمكن أن يتجاوز إجمالي أقساط ديونك الشهرية (بما فيها قسط الرهن العقاري الجديد) 50% من دخلك الشهري — ويُسمح بنسبة تصل إلى 60% لأصحاب الدخل الذين يتجاوز دخلهم 40,000 درهم شهريًا.
مثال تطبيقي
وافد يكسب 30,000 درهم شهريًا يشتري شقة جاهزة (وليست على الخارطة) بقيمة 2,000,000 درهم:
- الحد الأدنى للدفعة الأولى: 20% × 2,000,000 درهم = 400,000 درهم
- القرض المطلوب: 1,600,000 درهم
- سقف الدخل: 7 × 360,000 درهم/سنويًا = 2,520,000 درهم — غير مُقيِّد هنا
- سقف نسبة عبء الدين: 50% × 30,000 درهم = 15,000 درهم شهريًا كحد أقصى لخدمة الدين، وهو ما يكفي بمعدل فائدة نموذجي على مدى 25 سنة لتغطية أكثر بكثير من 1,600,000 درهم — أيضًا غير مُقيِّد
إذًا فالقيد الفعلي هنا هو ببساطة الدفعة الأولى. أدخل بياناتك الخاصة بالدخل والديون القائمة والسعر المستهدف في حاسبة الرهن العقاري والقدرة على الشراء — فهي تطبّق هذه السقوف الخاصة بالمصرف المركزي بدقة.
قبل أن تتحدث مع البنك
احصل على الموافقة المبدئية قبل أن تبدأ بمعاينة العقارات بجدية — فهذا يوضح لك ميزانيتك الحقيقية ويُظهر للبائعين/المطورين أنك مشترٍ جاد وموثوق. هذه الأرقام هي سقوف تنظيمية مستمدة من إرشادات المصرف المركزي الإماراتي ويمكن تعديلها؛ تأكد من الشروط الحالية الدقيقة مع الجهة المُقرضة الخاصة بك.